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允许和港商合作的消息传开后，骆锦星首先接触到的港商叫刘天就，他也是坐单车来深圳投资的港商第一人。
双方一拍即合，拟了两页多纸的“补偿贸易”
，由骆锦星找工程队施工，刘天就在香港销售，深圳分成85%，刘天就分成15%。
1980年1月1日，双方签订了合同。
1月8日，深圳成立了深圳特区房地产公司，由骆锦星兼任经理，注册资本是4部旧单车。
深圳市本来答应给4万元的开办费，但因为财政很困难，房管局也没钱，后来还是港商借了4万港币作为开办费。
办公地点就是一个平房，摆了几张桌子，人员只有财务、出纳和两个技术员，后来又来了一人做秘书。
与港商合作建房就由这个深圳特区房地产公司负责。
在春节期间，图纸拿出来，手续也很简单，合同拿到外事办去审，由规划局划地，报上去一两天就批下来，这就是中国第一个商品房小区——东湖丽苑。
住宅区的设计图纸刚出来，还没有动工，刘天就已经开始在香港卖房了，均价2730元一平方米，一次性付款打9.5折，同时提供购房入户的服务，每家大约配备3个户口名额。
结果反响热烈，5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一次售罄。
当时在香港买一套房要几十万元，在深圳4万元就可以，还允许迁户口，买的人当然多，有香港人也有华侨，有自住的也有投资的。
房子还在图纸上，港商就得到了建房的全部资金，骆锦星这时才恍然大悟为什么刘天就愿意给深圳方85%的分成。
东湖丽苑这个项目让骆锦星他们赚到了500多万元，他第一次体会到土地在市场中的巨大作用。
虽然骆锦星他们谨慎再谨慎，一直避免“房地产”
三个字，始终用的是“补偿贸易”
这个词，但还是引起了轩然大波。
有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射我们的“土地出租”
就是“租界”
。
有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案。”
好在省市领导都支持，骆锦星他们才坚持下来了，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。
骆锦星他们研究出了一个办法：合作盖成的房，高层深圳拿80%，外商拿20%；低层深圳拿70%，外商拿30%。
然而，“补偿贸易”
的房地产利润，盖成了楼才能拿到，那还得过两三年；合作盖房，即使房盖成了，也只能分到房，拿不到钱。
远水解不了近渴，尤其在市委决定开发罗湖时，要搞两平方千米的“七通一平”
，预算1.5亿元，资金更为紧张。
虽然预期开发总效益达19个亿，但是怎么才能顺利拿到钱呢？
当时《广东省经济特区条例》业经全国人大常委会通过，已经触及土地“出租”
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