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在商业地产领域几年摸爬滚打下来，王健林已经对这一行洞若观火，可以优化业态的分布。
比如，在各大城市的万达广场，餐饮店铺始终集中在最项层。
这也是王健林的首创，他还特地为此发明了一个理论名词——“瀑布效应”
。
他分析：“中国人的特点就是好吃，你把各种美食弄到一起，做到最上面一层，他为了吃，就会跑上去；下来时他必须经过一些路径，这样就能增加顾客的滞留时间，就像瀑布一样，从上面一点点流下来。”
同时，缘于和沃尔玛签订的长期战略合作协议，万达发展出的“订单式”
也逐渐成熟。
在万达项目开工之前，关于主力店招商的问题已得到妥善解决，整个项目超过一半以上的租赁面积已名花有主。
在实际操作中，王健林也极为“人性化”
，即搞清楚大租户的需求，继而按需定制，为租户量身打造。
商业地产成功的要诀之一，就是要为租户考虑，租户赚到钱，万达才能赚到钱。
谈及规划，大致的流程是：万达广场招商开始后，规划院唱起主角，为签约主力店的入驻打好前站，从商铺到细节运作事无巨细，为的就是不让商家进驻后自行改建、二次装修，这会节省不少费用。
经过这样的规划，每一座万达广场都会在“先租后建、满场开业、开业旺场”
的大前提下顺畅发展，商户与万达方面实现双赢，这也会使得万达在商业地产开发方面将风险降到最低。
万达和战略合作伙伴之间有约定，把中国的城市划分为“一等”
和“二等”
两个等级，其中，北京、上海、广州、深圳均系一等城市，其余的则一概归于二等城市之列。
两种城市等级，自然就有相匹配的平均租金，这种划分，也在一定程度上减少了合同谈判时间。
其后，在面积、城市、租金等方面全部敲定后，一份存在于万达和主力店租户之间的合同或确认书也是必不可少的，至此，才能进入最后的建设阶段。
万达的“订单商业地产模式”
，实现了在最短时间内带动周边区域发展的目的，这使得其所在区域成为新的“城市人气中心”
。
据悉，这样的人气中心，平均每日有8万～15万人的客流量，高峰时，甚至逼近30万人。
显然，这极大地提升了消费需求和城市的繁华程度。
后来，这种订单商业地产模式演变为万达集团的核心竞争力之一，王健林自豪地表示，这种“订单地产”
模式，令众多商业地产跟进者模仿，但始终未曾被超越。
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